Antes de assinar contrato ou pagar entrada, compradores devem consultar o IDURB e verificar a situação do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis
Basta uma volta pela cidade ou uma consulta às redes sociais para encontrar anúncios atrativos de lotes e chacreamentos à venda. Os valores das parcelas e da entrada podem despertar o interesse dos compradores, mas é importante verificar a situação do empreendimento antes de efetuar qualquer pagamento ou assinar um contrato.
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A orientação do Instituto de Desenvolvimento Urbano (IDURB) é procurar o órgão e o Cartório de Registro de Imóveis para verificar se o parcelamento da área está regular e se o imóvel pode ser utilizado para a finalidade pretendida pelo comprador.
Foto: Diego Barbosa
“Conhecidos como chacreamentos, esses empreendimentos resultam da divisão de propriedades maiores em terrenos destinados à moradia ou ao lazer. O nome ‘chácara’, porém, não garante a regularidade da venda. A divisão precisa respeitar as regras aplicáveis à localização e ao uso da área”, explica a analista de desenvolvimento urbano e fundiário Nathália Canêdo.
O comprador deve verificar a aprovação municipal do empreendimento, o registro do parcelamento da área e a identificação do lote anunciado. A matrícula da propriedade original, por si só, comprova o registro do imóvel, mas não autoriza sua divisão em pequenas chácaras. Da mesma forma, contratos particulares e recibos não substituem as aprovações e os registros exigidos pela legislação.
Documentos como o Cadastro Ambiental Rural (CAR) e o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) têm finalidades específicas e não comprovam, isoladamente, a regularidade do chacreamento. Nos parcelamentos destinados à ocupação urbana, a legislação proíbe a venda ou a promessa de venda de lotes sem o registro do parcelamento.
Outro cuidado é verificar as condições de acesso, o abastecimento de água, o fornecimento de energia elétrica, o esgotamento sanitário e a drenagem das águas pluviais.
“Ruas abertas, postes e casas construídas não comprovam a regularidade do empreendimento. Promessas de que a Prefeitura fará as obras devem ser confirmadas junto aos órgãos competentes, pois a implantação da infraestrutura é, em regra, responsabilidade do empreendedor responsável pelo chacreamento”, esclarece Canêdo.
Também é necessário verificar a existência de embargos, que podem suspender obras ou vendas, e de restrições ambientais, especialmente em áreas protegidas. Essas condições podem impedir construções ou limitar o uso do terreno. Por isso, a possibilidade de construir uma casa deve ser confirmada antes da compra.
O fato de um empreendimento estar em processo de regularização não significa que já tenha sido aprovado. A placa verde, por exemplo, indica que o responsável assinou um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com o Ministério Público e assumiu obrigações para corrigir irregularidades. A sinalização não comprova que as obras foram concluídas nem que o processo de regularização foi finalizado. Por isso, a situação deve ser consultada diretamente no IDURB e no Cartório de Registro de Imóveis.
“A compra de um imóvel em área irregular pode causar dificuldades para registrar, construir, financiar ou revender o terreno, além de gerar despesas inesperadas. Em situações específicas, ocupações incompatíveis com a legislação podem estar sujeitas à desocupação. Cada caso depende de avaliação técnica e jurídica, e não há garantia de que todos os chacreamentos serão regularizados”, ressalta Canêdo.
Quem já comprou um terreno deve guardar contratos e comprovantes de pagamento e procurar o IDURB para obter informações sobre a situação do empreendimento. Antes de decidir suspender o pagamento das parcelas, a orientação é buscar assistência jurídica. Suspeitas de vendas irregulares podem ser comunicadas ao instituto, com informações sobre a localização do empreendimento e, se disponíveis, anúncios e fotografias.
Como saber se um chacreamento está irregular?
Um dos principais sinais de irregularidade é a venda de terrenos sem a aprovação municipal e o registro do parcelamento no Cartório de Registro de Imóveis, conforme as exigências legais aplicáveis.
Outros sinais de alerta incluem:
* O vendedor apresenta apenas contrato particular de compra e venda ou recibo.
* Os lotes são vendidos como frações de uma matrícula maior, sem a regularização do parcelamento.
* O empreendimento informa que aguarda regularização ou aprovação.
* Não há projeto urbanístico aprovado, quando exigido pela legislação.
* Não existe solução adequada de infraestrutura ou são feitas promessas de obras sem comprovação.
* A área está embargada ou sujeita a restrições ambientais ou urbanísticas.
* A publicidade anuncia lotes com possibilidade de construção, mas não há comprovação de que a ocupação pretendida é permitida.
Confira os documentos que o comprador deve verificar se o chacreamento é regularizado:
